Базовым законом в сфере регулирования долевого строительства жилья является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который определяет порядок взаимодействия застройщика и дольщика, а также определяет правовой статус, устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Этот закон регулирует связанные с привлечением денежных средств граждан для возмещения затрат на долевое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на жильё, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства

Перед тем, как приобрести жилье по схемам долевого строительства, мы рекомендуем скачать последнюю действующую версию закона № 214-ФЗ с официальных сайтов органов власти или сайта КонсультантПлюс[1] и изучить его.

Основные участники долевого строительства

В процессе долевого строительства участвует несколько сторон.

Застройщиком закон признает юридическое лицо, у которого в собственности, в аренде, или в безвозмездном пользовании имеется земельный участок.

Застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов, на основании полученного разрешения на строительство.

К застройщикам, которые получают разрешения на строительство с 01.07.2018, законом предъявляются усиленные требования, в частности:

- застройщик должен быть хозяйственным обществом. Учреждения, унитарные предприятия, фонды, некоммерческие организации не могут быть застройщиками.

- застройщик или какое-либо из обществ его группы лиц должно иметь не менее трех лет опыта участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, причем эти дома должны быть успешно достроены;

- в наименовании застройщика должны быть слова "специализированный застройщик".

Участники долевого строительства (дольщики) – это граждане и юридические лица, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов, для возмещения затрат на такое строительство и у которых возникает право собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Дольщик: Какие права и обязанности?

Основные права и обязанности дольщика, установленные законом, следующие:

§ Право на получение объекта строительства в срок, установленный договором[2]

Срок строительства должен быть оговорен в договоре, этот срок считается одним из важнейших условий договора. Соблюдение срока строительства является одним из самых чувствительных для дольщиков моментов.

§ Право на получение объекта надлежащего качества, право на гарантии качества жилья[3]

Жилое помещение дольщику должно быть передано в состоянии, соответствующем всем правилам, нормам и договору и не имеющим недостатков.

§ Право на получение информации

Участник долевого строительства вправе получать от застройщика обширный объем информации об объекте строительства, проекте, сроках, о самом застройщике, его финансовом состоянии, дольщик вправе знакомиться с документами, касающимися земельного участка, объекта строительства, бухгалтерской отчетностью застройщика.

§ Обязанность оплатить жилье в соответствии с договором

Дольщик обязан оплатить квартиру по цене в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве. Нарушение условий оплаты влечет начисление неустойки, а существенное нарушение – даёт право застройщику расторгнуть договор с дольщиком.

 

Кто контролирует участие в долевом строительстве?

В каждом регионе, где ведется долевое строительство, контроль за целевым использованием средств дольщиков, соблюдением требований к раскрытию и размещению информации, графиков строительства ведут региональные контролирующие органы[4].

Это могут быть региональные министерства строительства, архитектуры, регионального развития, инспекции и другие органы по надзору за долевым строительством. Граждане всегда могут обратиться к ним с любыми возникающими вопросами относительно долевого строительства. Наименование контролирующего органа и его контакты можно узнать на сводном сайте органов исполнительной власти региона, а также на сайте Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства[5].

Контролирующие органы наделены следующими полномочиями:

• получать отчетность и информацию от застройщика и иных лиц, касающуюся бенефициаров застройщика, привлекаемых для ведения работ лицах, заключенных договорах,
• осуществлять контроль за соблюдением застройщиком требований законодательства об участии в долевом строительстве,
• направлять предписания застройщику и иным лицам по соблюдению законодательства об участии в долевом строительстве, требовать их выполнения,
• предпринимать меры по привлечению к административной ответственности, направлять в правоохранительные органы материалы для возбуждения уголовных дел,
• обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

Кроме государственного контроля также в России широко распространен общественный контроль.

В частности, осуществлять общественный контроль за соблюдением прав дольщиков как потребителей вправе общественные организации[6]. К таким организациям, активно осуществляющим общественный контроль и помощь дольщикам на пространстве нашей страны сегодня относятся многочисленные общественные организации потребителей (они вправе, в том числе, обращаться в суд в интересах дольщиков-потребителей без уплаты госпошлины), в частности общественные организации Правового центра Олега Некрасова, а также партийные и общественные группы по защите прав участников долевого строительства, в том числе Рабочая группа Партии Единая России по защите прав вкладчиков и дольщиков.

Проверка застройщика и заключение договора участия в долевом строительстве

К выбору застройщика необходимо подойти очень ответственно.

Процедуру выбора застройщика можно разделить на три этапа – понять, имеет ли смысл вообще связываться с этим проектом и застройщиком; провести проверку застройщика и проекта; организовать встречу с застройщиком, на которой сформулировать и задать все возникшие вопросы.

Только по результатам проведенного скоринга можно вступать в отношения по долевому строительству

Перед проверкой

§ Понять, целесообразно ли экономически вступление в долевое участие в строительстве

Объяснить экономический смысл можно на несложном примере (он не учитывает все экономические составляющие (например, ставку процента, инфляцию по аренде, но дает направление для расчетов).

Например, есть две одинаковые по качеству квартиры, но одна – строится, и срок ее сдачи – через 2 года, другая – в построенном доме.

Цена договора участия в долевом строительстве (ДДУ) на первую квартиру – 1 млн рублей. Цена второй квартиры – 1,2 млн рублей. Инфляционный рост цен на жилье, допустим, составляет 5 % годовых. Стоимость аренды таких квартир, допустим, составляет 10 тысяч рублей в месяц.

В этом случае, приобретя квартиру по ДДУ за 1 млн рублей, учитывая стоимость аренды в течение двух лет на альтернативное жилье, размер общих затрат к моменту сдачи квартиры составят 1 240 тыс. руб (1 млн. рублей цена ДДУ + 10 тыс. руб. в месяц аренды за два года), Стоимость квартиры к моменту сдачи составит 1 323 тыс.руб. (1,2 млн. рублей + по 5% инфляции за два года). Выгода составит 117 тысяч рублей.

Но само по себе стремление к выгоде может быть нивелировано следующим. Если приобрести в этом примере сразу готовую квартиру, а не вкладываться в долевое строительство, то размер затрат составит почти такую же денежную сумму – 1 200 тыс. рублей, что сравнимо с суммой затрат при участии в долевом строительстве, указанной выше (1 240 тыс. руб.), поэтому вариант долевого строительства может быть в данном случае заменен покупкой готового жилья. При этом стоимость собственной квартиры также растет в соответствии с инфляцией.

Кроме того, если учесть риск несвоевременной сдачи объекта или хотя бы небольшой задержки сроков (как правило, 3-5 месяцев), то приобретение в этом примере жилья по схеме долевого участия в строительстве становится экономически нецелесообразно по сравнению с приобретением готового жилья по большей цене.

 

§ Не приобретать квартиру в нарушение закона № 214-ФЗ

Привлечение денежных средств граждан на строительство жилья по Закону № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска жилищных сертификатов на получение жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах (действует до 1 июля 2018 года);

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (с 1 июля 2018 года – допускается строительство только на муниципальных и государственных землях).

Поэтому сразу необходимо отмести любой вариант приобретения квартиры в нарушение закона.

 

· Основные способы привлечения денежных средств, запрещенные законом

Способов нарушить закон – десятки, для получения представления о них, перечислим основные встречающиеся способы привлечения денежных средств дольщиков, запрещенные законом. Заключившие такие договоры дольщики теряют гарантии государственной защиты, предоставленные в рамках закона № 214-ФЗ, их договоры не застрахованы, в случае неплатежеспособности застройщика компенсационной фонд тут не поможет, от двойной продажи, наличия ипотек и обременений такие договоры не защищают, права залога на земельный участок у дольщика не возникает:

o Покупка квартир в возводимом доме на земельном участке, не предназначенном для строительства многоквартирного дома

o Заключение договора купли-продажи жилого помещения в строящемся, но не сданном в эксплуатацию объекте;

o заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

o заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

o внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

o заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

o выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;

Согласно законодательству, привлечение денежных средств гражданина, в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости наказывается:

- согласно статье 14.28 КоАП, - штрафом на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей;

- согласно статье 200.3 УК РФ - в крупном размере (свыше 3 млн рублей) - обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до одного года или без такового,

- согласно статье 200.3 УК РФ, если привлечение средств совершено группой лиц по предварительному сговору, а равно в особо крупном размере (свыше 5 млн рублей) - обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы до двух лет или без такового.

 

· Способы приобретения жилья, не запрещенные, но условно-опасные, имеющие повышенные риски

Несмотря, на то, что следующие схемы приобретения жилья внешне подпадают под действие закона № 214-ФЗ, приобретение недвижимости этими путями таит в себе серьезные риски. Следует обратить внимание на них особое внимание

o Приобретение квартир через жилищно-строительные и жилищными накопительные кооперативы (далее – ЖСК)

§ Риск: Участие в ЖСК в большинстве своем оказывается механизмом, на самом деле не преследующим цели приобрести членство в ЖСК, и вступая в члены ЖСК дольщик на самом деле просто становится участником схемы обхода требований к застройщику по закону № 214-ФЗ и требований к заключению договоров долевого участия. Так, например, заключает индивидуальный договор с ЖСК по собственной цене, определяемой менеджерами ЖСК. В реальных ЖСК, основанных на членстве, вопросы распределения квартир решаются общим собранием, по единой цене, устанавливаются реальные взносы, ярко проявляется выборность председателя, ЖСК сам привлекает подрядчиков, самостоятельно ведет строительство, аккумулируя все взносы и распоряжаясь ими по мере строительства, имеется действенная система общественного контроля. В большинстве же обходных схем с ЖСК, действующих сегодня, ЖСК – это просто юридическое лицо для сбора денег с дольщиков и немедленного перечисления всей суммы реальному застройщику.

§ Риск: договоры с ЖСК не регистрируются в Росреестре, нет регистрационных государственных гарантий отсутствия двойных продаж

§ Риск: в схеме с ЖСК нет страховок, гарантий Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства

§ Риск: Уменьшенная ответственность ЖСК по сравнению с участием в долевом строительстве – в силу закона отношения ЖСК строятся на членстве, что не предполагает отношение к дольщику, как потребителю, приобретающему жилью, на членство в ЖСК не распространяется потребительский характер отношений, с повышенной ответственностью застройщика за задержку жилья, неустранение недостатков жилья и т.п.

§ Риск: в большинстве случаев договоры с ЖСК позволяют застройщику переносить сроки сдачи объекта, поскольку договор с ЖСК – это просто договор участия в кооперативе, ЖСК не несет серьезной ответственности за просрочку сроков ввода жилья.

§ Риск: убытки в ЖСК могут быть переложены на дольщиков как членов ЖСК

§ Плюс: у членов ЖСК есть право управления ЖСК (посредством общего собрания), но использование этого права будущими новоселами – крайняя редкость

o Реализация по договорам участия в долевом строительстве нежилых помещений под видом жилых (лофты, апартаменты, т.п.)

§ Риск: Помещение является нежилым, в отношении него застройщик не обязан соблюдать нормативы и требования, применимые к жилым помещениям (инсоляция, площадь, планировка, прилегающая территория, плотность застройки и т.п.), эти помещения практически всегда ниже качества, нежели квартиры

§ Риск: Нет эффективной защиты как в случае банкротства застройщиков так и при их неплатежеспособности, в случае кризисной ситуации поддержка властей, в рамках региональных законов о помощи дольщикам жилья, не распространяется на нежилые помещения

§ Риск: Нет регистрации по месту жительства, нет льгот и преференций по оплате, налогам и другим платежам, связанным с жильем.

§ Плюс: Есть право залога по закону 214-ФЗ также же как и для жилых помещений, в случае остановки строительства его можно использовать.

o Приобретение не напрямую у застройщика, а у посредников по договорам уступки

§ Риск: Несмотря на внешнюю законность схемы реализации, необходимо оценить разницу между ценой реализации квартиры от застройщика и ценой реализации от посредника дольщику. Если разница большая, то имеется риск ухода застройщика от обвинений в нецелевом использовании средств дольщиков, а в случае расторжения договора долевого участия есть риск получить денежные средства только в размере первоначально оплаченной застройщику суммы

§ Риск: В случае, если застройщик и лицо, уступающее дольщику права по договору участия в долевом строительстве, аффиллированы или тесно взаимосвязаны, то есть опасность признания недействительным или расторжения договора долевого участия по основаниям, которые будут предъявлены и признаны между двумя сторонами без возможности существенного влияния на процесс дольщика (например, отсутствие оплаты застройщику, отсутствие одобрения сделки, неправомерный зачет или сделка в предбанкротный период)

§ Риск: Необходимо дополнительно проводить анализ контрагента по сделке, который уступает, а не только застройщика

§ Риск: Возможны манипуляции с исполнением обязательства по оплате застройщику от продавца уступки. Необходимо обязательно требовать доказательство реальной оплаты застройщику от контрагента, который уступает требование на квартиру. При этом акты зачета, отступного, оплата векселями или вообще не предоставление оплаты таит в себе риск отмены сделки между застройщиком и первым приобретателем, и как следствие – изъятие квартиры у дольщика

§ Риск: В схеме могут присутствовать дополнительные обременения и залоги. Часто застройщик продает пул квартир совместной компании (SPV) банка и группы застройщика, которая приобретает этот пул на кредитные средства банка под ипотеку. Залог, как правило, снимается в отношении каждой продаваемой дольщику квартиры и нередки случаи, когда ипотека банка остается непогашенной.

§ Риск: вероятность неплатежеспособности застройщика. Если все квартиры в доме реализуются путем заключения договоров уступок с большой разницей между уплатой застройщику и ценой продажи дольщику, то высока вероятность, что денег у застройщика на счету будет недостаточно для уплаты штрафов, неустоек и санкций в случае задержки строительства. Такая схема – сделать застройщика неуязвимым к претензиям со стороны дольщиков и иных лиц – противоречит концепции добросовестного застройщика. По этим же причинам денег на счету застройщика может вовсе не хватить для достройки дома, так как за квартиры застройщик получил суммы, которые могут быть вообще ниже себестоимости строительства.

§ Плюс: в случае предъявления претензий лиц, мешающих достройке в критических ситуациях (массовые неустойки, требования собственников земли, подрядчиков) непроданные квартиры не могут быть изъяты у застройщика, поскольку переданы иному (аффиллированному) лицу, что сохраняет возможность строительства за счет реализации этих квартир при добросовестности бенефициаров

 

Проверка застройщика и объекта

Методика проверки застройщика, критерии для оценки застройщика могут немного различаться в зависимости от целей проверки. Инвестиционные компании целью проверки ставят ответ на вопрос об устойчивости получения инвестиционного дохода и сохранения инвестиций, страховые компании – о риске наступления страхового случая, участники долевого строительства должны ставить целью проверки риск нарушения застройщиком обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

В силу того, что соблюдение прав дольщиков в долевом строительстве – это важная государственная задача, большая часть критериев, которым должен соответствовать каждый застройщик, твердо установлена Законом № 214-ФЗ (статьи 3, 3.1, 3.2 и т.п.). Это -критерии финансовые, критерии информационные, критерии корпоративные. Проверка застройщика этим критериям возложена на контролирующие органы, и если застройщик проверен контролирующим органом, находится в списках застройщиков, сдает ежеквартальную отчетность, по которой проверяются экономические показатели, то можно полагать, что он соответствует этим критериям.

Тем не менее, перед заключением договора в любом случае необходимо провести собственную проверку застройщика и объекта строительства.

 

§ Сведения о страховании ответственности застройщика

Ответственность каждого застройщика перед дольщиками должна быть гарантирована. Застройщик, который начал привлекать средства дольщиков до 20 октября 2017 года, обязан заключить договор страхования со страховой компанией, либо получить поручительство банка, либо вступить в Общество взаимного страхования застройщиков.

Застройщик без такого обеспечения не вправе заключать договор участия в долевом строительстве и принимать у дольщиков деньги.

Большинство застройщиков заключает договор страхования, поскольку банки практически не выдают поручительства.

О компании, которая осуществляет страхование, можно узнать непосредственно у застройщика (на сайте или запросив у него эти сведения непосредственно, в т.ч. по телефону).

После получения информации необходимо изучить сайт страховой компании, а также связаться с ней, уточнить, застрахован ли застройщик, имеются ли неоплаты по заключенным договорам страхования, входит ли страховая компания в список Центробанка.

Список компаний, осуществляющих процедуру страхования гражданской ответственности застройщика, публикуется ЦБ РФ в соответствии со статьёй 15.2 федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Ознакомиться с этим списком можно на официальном сайте ЦБ РФ[7].

Если застройщик не выплачивал страховые премии по договорам – это серьезный риск, влекущий невступление в силу или расторжениие (досрочное прекращение) договора страхования (полиса).

 

§ Сведения Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства

20 октября 2017 г. зарегистрирована публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд).

Средства фонда в случае банкротства застройщика будут использоваться на выплату возмещения гражданам – участникам долевого строительства или на мероприятия по финансированию завершения строительства объекта. Это может быть финансовая помощь либо заем новому застройщику, который примет на себя обязательства по завершению строительства.

Таким образом, начиная с 21 октября 2017 года регистрация первого договора участия в долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений (взносов) в Фонд не допускается.

В случае, если договоры участия в долевом строительстве с первым дольщиком представлены на регистрацию до 20 октября 2017 года, регистрация всех договоров по такому объекту осуществляется без уплаты отчислений в Фонд, но с предоставлением договоров страхования гражданской ответственности застройщика либо поручительства банка.

Это правило сформулировано в статье 25 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

В случае если застройщик производит отчисления в Фонд, необходимо внимательно посмотреть на сайте Фонда[8], необходимо просмотреть на сайте фонда сведения о наличии застройщика и о числе заключенных им договоров долевого участия в строительстве.

Если же застройщик начал привлекать средства граждан после регистрации Фонда, а сведений об уплате взносов нет, это - риск.

 

§ Сведения Единой информационной системы жилищного строительства

С 2018 года работает Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), в ней подлежит размещению информация, предусмотренная статьей 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В единую систему включены данные обо всех многоквартирных домах, строящихся с привлечением средств участников долевого строительства в России.

Следует проанализировать данные о застройщике и проекте на сайте ЕИСЖС, если их нет на сайте, то это - дополнительный риск.

 

§ Сведения Единого государственного реестра недвижимости

Все регистрационные действия в рамках долевого строительства, в том числе ипотека, аресты, регистрация договора участия в долевом строительстве привязывается к земельному участку, на котором ведется строительство. Поэтому до момента, когда дом будет сдан в эксплуатацию и квартиры станут самостоятельными объектами недвижимости, всю информацию Росреестра можно получить, запрашивая сведения по земельному участку, на котором производится строительство. Сведения об участке и его кадастровый номер можно найти в проектной декларации, разрешении на строительство, в тексте предлагаемого договора, в документах на земельный участок – кадастровый номер должен быть один и тот же

В первую очередь необходимо просмотреть данные о земельном участке, на котором ведется строительство, на публичной кадастровой карте http://pkk5.rosreestr.ru/

На публичной карте можно увидеть расположение земельного участка на местности, его характеристики, в том числе разрешенное использование, дату постановки на учет, смежные земельные участки. Бывает и так, что на одно и том же месте на карте отображаются несколько участков (в том числе вновь образованные). В этом случае необходимо понять историю изменения кадастровых данных, поскольку встречались случаи, когда участки были разбиты без ведома дольщиков, а договоры долевого участия сосредоточены на участках, которые не соответствовали разрешению, декларации и проектной документации.

После этого необходимо заказать выписку из ЕГРН на земельный участок (электронно на сайте Росреестра или через портал Госуслуг) или через МФЦ.

Выписка должна содержать сведения о застройщике, обременениях банков (ипотеки), обременениях иных лиц (залоги, аресты, сервитуты), заключенных договорах участия в долевом строительстве

Следует внимательно отнестись:

- к расхождениям между данными, предоставленными застройщиком в разрешении на строительство, проектной декларации, документах и сведениях на землю и данными из полученной выписки – нужно обязательно понять причины расхождений;

- к расхождениям между числом заключенных договоров участия в строительстве, указанных на сайте Фонда или полученных по информации страховой компании и указанных в выписке – возможно, часть взносов по договорам застройщик не оплатил;

- к наличию ипотеки всего участка – нужно понимать, что земля останется в залоге (скорее всего, банка) даже после того, как вы заключите договор. Вместе с тем, наличие банковского кредита говорит о том, что банком застройщик проверен, риски просчитаны, а кредит является дополнительным финансовым инструментом для строительства. Если ипотека всего участка сразу у нескольких банков, это должно насторожить – значит выдано множество кредитов, а закредитоваться у единственного банка не получилось. При анализе выписки в части общих залогов необходимо учитывать только залоги всего земельного участка, а не залоги отдельных квартир и граждан;

- к наличию ипотеки приобретаемой квартиры, если она покупается по уступке – ипотека при приобретении должна быть однозначно погашена, или есть риск остаться один на один с долгом предыдущего владельца.

 

§ Сведения Федеральной налоговой службы, Центра раскрытия корпоративной информации и иных сервисов корпоративной проверки

На сервисе «Проверь себя и контрагента» https://egrul.nalog.ru/ можно получить актуальную выписку ЕГРЮЛ по застройщику и проверить соответствие застройщика предоставляемым сведениям.

С должным вниманием нужно отнестись к тому, как давно зарегистрирован застройщик (молодая фирма, не имеющая опыта строительства – это риск), как часто и давно произошла последняя смена участников, руководства (это может указывать на споры среди владельцев или попытку контролирующих лиц уйти от ответственности).

По результатам анализа можно также просмотреть сведения на контролирующих должника лиц (руководства, участников).

На этом же сайте можно и нужно проверить застройщика и контролирующих лиц на наличие иных рисков, сделав запросы по ним в базах, содержащих сведения о принятых к регистрации и публикуемых корпоративных решениях, о недействующих юридических лицах, о дисквалифицированных лицах, об адресах массовой регистрации, о лицах, имеющих задолженность по уплате налогов, о «массовых» руководителях.

Сведения Центра раскрытия корпоративной информации http://www.e-disclosure.ru необходимо обязательно проверить, если застройщик является акционерным обществом. Также, если застройщик относится к группе компаний, можно проверить материнскую компанию – акционерное общество.

Акционерные общества обязаны публично раскрывать информацию, поэтому отсутствие сведений на этом сервисе или длительное ее необновление говорит о нарушении требований закона, нехватке у застройщика ресурсов на отработку корпоративной составляющей и несет риск проблемности объекта.

На сайте Центра раскрытия корпоративной информации можно получить электронные копии следующих документов:

· Актуальный список аффилированных лиц – с помощью этого документа можно увидеть группу лиц, к которой относится застройщик

· Устав и внутренние документы

· Эмиссионные документы (необходимо проверить, не осуществлены ли выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций[9])

· Отчеты об итогах голосования на собрании акционеров (необходимо проверит на предмет крупных сделок по выводу/приобретению активов за последнее время, уточнить совет директоров, ревизионную комиссию)

· Отчетность (годовая, бухгалтерская (финансовая), ежеквартальная).

Кроме указанных официальных сервисов, имеются также иные, комплексные сервисы корпоративной проверки (проверки контрагентов), которыми возможно воспользоваться бесплатно для случаев единичных проверок или бесплатно подключиться на некоторое время: https://focus.kontur.ru/, https://sbis.ru/contragents, http://www.spark-interfax.ru/, http://deltabez.ru/, http://basisseldon.ru и другие.

Как правило, эти сервисы предоставляют агрегированную информацию с возможностью глубокого поиска и формирования подборок по контролирующим лицам, по группам лиц, в совокупности со сведениями различных государственных баз данных (суды, приставы, госконтракты, недобросовестные поставщики, банкроты, членство в СРО и т.п.). Часть сервисов позволяет анализировать бухгалтерскую отчетность, строить схемы взаимозависимых лиц, а также выявлять и представлять имеющиеся риски во взаимодействии с контрагентом.

Обязательно рекомендуется проверить застройщика и контролирующих лиц с помощью какого-либо из этих комплексных сервисов.

К рискованным относятся случаи возникновения и ликвидации застройщиков – однодневок со схожим наименованием и схожим составом контролирующих лиц, случаи контроля застройщика непрозрачными оффшорными компаниями, случаи запутанной системы контроля застройщика, не позволяющей раскрыть бенефициаров, случаи, когда контролирующие лица – номиналы, массовые директора, не несущие никакой ответственности.

 

§ Сведения судебной системы

Необходимо проверить сайты судов (арбитражных, районных судов, мировых судей по месту регистрации застройщика и месту строительства) на предмет участия в судебных тяжбах[10].

В случае если при проверке выяснится наличие начатых банкротных дел в отношении застройщика, вложения в строительство являются весьма рискованными, если в отношении застройщика введена какая-либо процедура банкротства, то крайне нежелательно вступать в отношения по участию в долевом строительстве.

Следует учесть, что наличие судебных процессов не всегда нужно трактовать в негативном свете и рассматривать как серьезный риск, однако нужно учесть следующее:

· Наличие исков на крупные суммы (взыскание аренды за землю, взыскание кредитов банками, расторжение инвесконтрактов и взыскание инвестиций, взыскание стоимости неоплаченных выполненных работ подрядчиками) – это признак неплатежеспособности должника и речь идет о серьезных проблемах.

· Массовые иски или судебные приказы о взыскании зарплаты говорят о массовом конфликте с трудовым коллективом

· Неоднократные судебные тяжбы с властями говорят о натянутых отношениях с властями и риском проблемности объекта, споры с ресурсоснабжающим организациями (электросетевые компании, водоканалы, генподрядчики, проектировщики) могут напрямую стать причиной задержки строительства

· Наличие исков о расторжении договоров дольщиками и взыскании неустоек может свидетельствовать о неисполнении застройщиком обязательств перед дольщиками, невыплате денег при расторжении договора и просрочках (при этом речь может идти не обязательно по строящемуся дому, споры могут тянуться «хвостом» за предыдущие объекты, но это не может не отразиться на текущем объекте)

· Многочисленные иски на небольшие суммы могут свидетельствовать о распространенной практике неплатежей и недобросовестного поведения застройщика

· Один – два подозрительных иска на относительно небольшие суммы (свыше 300 000 рублей), иски с юридическими компаниями, с аффилированными лицами, через третейские суды, с подозрительно ровной суммой, без авансов, с признанием иска застройщиком, не обжалуемых застройщиков в отличие от других требований – речь идет о подготовке контролируемого банкротства

· Большое число исков, в которых застройщик выступает истцом, говорит о как минимум неэффективной системе управления дебиторской задолженностью

· Споры среди учредителей (участников, акционеров) застройщика говорят о наличии корпоративного конфликта, являющегося причиной срыва крупнейших строек в половине случаев

 

§ Сведения Федеральной службы судебных приставов

На сайте ФССП через сервис «Банк данных исполнительных производств» http://fssprus.ru/iss/ip/ можно узнать об открытых исполнительных производствах в отношении застройщика.

Для анализа на сайте необходимо лишь ввести название компании и выбрать регион (необходимо провести проверку как по региону регистрации застройщика, так и по региону ведения строительства, если это они разные).

Если имеются исполнительные производства на крупные суммы, срок которых достиг трех месяцев, при этом речь идет не о штрафах, а об основном долге, то такое положение официально подпадает под определение состояния неплатежеспособности со всеми вытекающими рисками.

 

§ Сведения Единого реестра проверок Генеральной прокуратуры РФ

На сайте Единого реестра проверок Генеральной прокуратуры РФ https://proverki.gov.ru содержится информация обо всех плановых и внеплановых проверках субъектов предпринимательства и их результатах.

Необходимо просмотреть все проверки застройщика, которые были проведены за последние несколько лет. Если в реестре содержатся сведения о проверках с выявлением нарушений в сфере долевого строительства, а особенно – выявлении нецелевого использования средства дольщиков, неподаче отчетности в контролирующий орган, остановке строительства, то высок риск задержки или заморозки строительства дома этим застройщиком.

 

§ Сведения сайта регионального контролирующего органа по строительству

Региональные контролирующие органы на своих сайтах зачастую размещают списки надежных застройщиков, своевременно сдающих отчетность, ведут реестр проблемных застройщиков и объектов, реестр проблемных объектов, реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены

Необходимо тщательно просмотреть эти реестры на предмет попадания в них застройщика, а также других застройщиков с одинаковыми контролирующими лицами (входящими в одну группу), их объектов. Наличие проблемных объектов, зачисление в состав проблемных застройщиков или наличие пострадавших от деятельности застройщика не сулит перспектив успешного и своевременного окончания строительства, а лишь несет риск возникновения (расширения) проблем на объекте.

Также необходимо провести полнотекстовый поиск информации про застройщика и объект строительства (жилой комплекс, многоквартирный дом). Возможно, объект и застройщик всплывал в негативных или позитивных сводках регионального контролирующего органа, что также можно учесть при оценке рисков.

 

§ Изучение сайта застройщика

Начать анализ сайта необходимо с изучения динамики его обновления – как часто сайт обновляется, много ли неактуальной информации – это говорит о выделении застройщиком ресурсов на развитие внешних отношений – с дольщиками, акционерами, иными лицами.

Анализируя сайт застройщика, необходимо просмотреть - как долго компания существует на рынке, какие результаты ее деятельности.

Необходимо ознакомиться с историей завершенных проектов застройщика. На сайте необходимо найти проектные декларации и документы по завершенным строительством объектам, оценит их число, сложность проектов, соблюдение сроков. Если сроки ввода домов и выдачи ключей не соответствовали договорам участия в долевом строительстве, проектной декларации и разрешению на строительство, увидеть, насколько это было системно и существенно. Если застройщик раз за разом увеличивает нарушение сроков по договорам с дольщиками и довел ситуацию до задержек в свыше года, нужно понять, что есть все шансы на несвоевременную сдачу дома, который сейчас строится.

Если компания открыто публикует финансовую, бухгалтерскую отчетность, состав совета директоров, состав топ-менеджеров, это плюс, и говорит о высоких стандартах корпоративной культуры и управления.

Также необходимо проверить соблюдение требований Закона № 214-ФЗ и просмотреть документацию, которая обязательно должна быть на сайте в отношении каждого многоквартирного дома:

• разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства;
• проектная декларация;
• заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ;
• проект договора участия в долевом строительстве;
• сведения о страховании или об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
• документы, которые застройщик обязан предоставит дольщикам (см. ниже);
• фотографии строящегося многоквартирного дома, отражающие текущее состояние строительства.

Если такой документации нет, есть повод задуматься о нарушении застройщиком обязательных требований закона.

По сайту можно определить принадлежность застройщика группе компаний. Если застройщик входит в группу компаний успешно работающего крупного строительного холдинга, это большой плюс – в случае проблем на конкретном объекте они быстро разрешатся перераспределением средств внутри холдинга.

Также из сведений на сайте застройщика можно узнать, сколько объектов застройщик планирует построить в будущем, запланированные сроки, сдачи их в эксплуатацию, есть ли земельные участки (земельный фонд) у застройщика, есть ли иные крупные активы. Наличие новых открывающихся проектов, анонсирование и реализация планов на будущее на собственной земле, наличие дополнительных активов повышает финансовую устойчивость застройщика, и увеличивает гарантии того, что строительство не будет сорвано.

 

§ Проверка документации застройщика

При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную документацию и информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретной квартиры, подлежащей передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

Статьями 20 и 21 Закона № 214-ФЗ, предусмотрены перечни документов о самой организации, так и о реализуемом проекте, которые предоставляются дольщику.

Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий:

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

5) годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за три года, а при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения - книги учета доходов и расходов застройщика за три года;

 

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

1) разрешение на строительство;

2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Указанные документы рекомендуется получить в электронном виде для их наиболее быстрого анализа.

 

Особенности проверки документации застройщика:

· Проектная документация и положительное заключение экспертизы проектной документации

Застройщик получает право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве только при наличии проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации[11]. Если этих документов нет, это существенный риск, при котором стоит отказаться от участия в долевом строительстве.

Анализ проектной документации желательно проводить со специалистов в сфере строительства.

Информация о проекте строительства на сайте застройщика и в проектной декларации должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящегося многоквартирного дома и о его описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме; о составе общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.

Расхождения между данными проектной документации, разрешением на строительство, проектной декларацией и характеристиками жилых объектов, которые реализуются и указываются в договоре, а также фактически возводятся, влекут риски задержки сроков и возникновения проблем с вводом дома в эксплуатацию.

· Разрешение на строительство

При проверке разрешения на строительство необходимо сверить все данные застройщика, данные земельного участка с данными в иных документах. Иногда бывает так, что продажи осуществляет одно юридическое лицо, а застройщиком значится другое. Застройщиком юридически является то лицо, которому выдано разрешение на строительство.

Необходимо проверит срок действия разрешения на строительство, соотнести его со степенью готовности многоквартирного дома и понять, успеет ли застройщик уложиться в срок. Также надо посмотреть, продлевался ли срок действия разрешения на строительство. Неоднократное продление срока действия разрешения на строительство в большинстве случае сопряжено с нарушением обязательств по своевременной передаче квартир дольщикам.

Нужно учесть, на один или несколько домов выдано разрешение на строительство. В случае если разрешение выдано на комплекс домов, могут возникнуть проблемы при вводе в эксплуатацию домов поодиночке.

Необходимо проверить объемы строительства, указанные в разрешении на строительство и их соответствие проектной декларации. Иногда случается, что разрешение на строительство выдано на дом с числом квартир, меньшим, чем застройщик фактически продает и указывает в проектной декларации, кроме того, в ходе строительства может измениться этажность, что влечет необходимость перепроектирования, новой экспертизы и нового разрешения. Отсутствие нового разрешения говорит о том, что работа по приведению исходно-разрешительной документации в порядок не выполнена и объекту грозит срыв сроков сдачи.

· Документы на земельный участок

Приступив к изучению документов на земельный участок нужно сопоставить данные застройщика с иными данными во всех документах по проекту и сведениях ЕГРЮЛ. Также нужно сопоставить все характеристики земельного участка данным ЕГРН и всеми другими документами застройщика. Обладателем участка, лицом, которое реализует квартиры по договору участия в долевом строительстве, и держателем разрешения на строительство должно быть одно лицо.

Важно обратить внимание, на каком праве у застройщика находится земельный участок - собственность или аренда¸ субаренда.

В случае договора аренды, заключенного с собственником – частной организацией или физическим лицом, возникает риск того, что, при возникновении проблем, договор будет расторгнут или признан недействительным, а земля может быть изъята в пользу собственника (который вполне может быть связан с застройщиком). Муниципальная или государственная аренда в этой связи более надежна – забирать землю с домом у дольщиков власти, как правило, не стремятся.

Изучая договор аренды нужно обратить внимание на условия оплаты (не завешена ли она, посильна ли застройщику), сроки (не заканчивается ли аренда, есть ли возможность пролонгирования в случае несвоевременной сдачи дома) и регистрацию аренды (договор аренды, заключенный на срок свыше года, подлежит обязательной государственной регистрации)

В ходе изучения нужно выяснить, когда и каким образом приобретен земельный участок, было ли изменено и каким образом было осуществлено изменение категории, разрешенного вида использования земельного участка, каков риск оспаривания сделок по приобретению земли и действий по изменению вида использования участка. Например, нужно понимать, что приватизация земли без торгов, дарение земли между юридическими лицами, выделение земель под высотное строительство в приаэропортовой зоне, выделение земель под многоэтажное строительство в прибрежной зоне или особо охраняемой природной территории может быть оспорено, а значит, есть риск заморозки строительства или вовсе его прекращения и сноса объекта.

· Проектная декларация

Проектная декларация – это главный информационный документ, в котором застройщик публично раскрывает информацию о себе и о проекте строительства. Этот документ является одним из ключевых для оценки проекта дольщиком. Проектная декларация определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика[12].

Проектная декларация должна содержать сведения:

• о застройщике, завершенных им проектах, финансовых результатах;
• о результатах государственной экспертизы проектной документации на строящийся многоквартирный дом;
• о правах застройщика на земельный участок, о разрешении на строительство;
• о присоединении к сетям инженерно-технического обеспечения;
• о количестве квартир в строящемся доме и описание их технических характеристик;
• о функциональном назначении нежилых помещений строящегося дома;
• о составе общего имущества многоквартирного дома;
• о примерном графике ведения строительства, о предполагаемом сроке ввода дома в эксплуатацию и перечне организаций, участвующих в приемке дома;
• об общей стоимости строительства и об источниках финансирования стройки (кредиты и/или собственные средства), за исключением средств, привлекаемых от дольщиков;
• о способе обеспечения обязательств по договорам участия в долевом строительстве, о возможных рисках проекта (в т.ч. финансовых, организационных, правовых, строительных) и мерах по страхованию этих рисков;
• о перечне основных подрядчиков на строительстве.

При проверке декларации необходимо сопоставить сведения декларации со сведениями иных документов, они не должны расходиться.

Нужно внимательно изучить динамику изменений проектной декларации, понять их суть. Если изменения касались увеличении срока строительства, то есть риск войти в проект с уже просроченными обязательствами и подмоченной репутацией

· Бухгалтерская отчетность и финансовая оценка

Бухгалтерскую отчетность обязан предоставить застройщик. Кроме того, на сайте Росстата[13] публикуются финансовые результаты застройщика за последние годы. Если на сайте Росстата информации нет - это показатель неисполнения обязанности застройщиком требований закона по статистической отчетности.

Одним из методов контроля является оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика. Оценка финансовой устойчивости застройщика проводится ежеквартально и сдается в составе отчетности в контролирующий орган. Если нормативы не соблюдаются, контролирующий орган через суд может приостановить деятельность застройщика, связанную с привлечением денежных средств для строительства домов. А при повторных или грубых нарушениях - добиться ликвидации организации.

Оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика производится по следующим нормативам[14]:

норматив обеспеченности обязательств, определяемый путем деления суммы активов застройщика на сумму обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве – не менее 1;

норматив целевого использования средств, определяемый путем деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством, на общую сумму его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве – не более 1;

норматив безубыточности, определяемый как количество лет из расчета 3 последних лет работы застройщика, по итогам которых у застройщика отсутствовали убытки – не менее 1.

В дополнение к имеющимся критериям имеются различные методики оценки надежности застройщика, которые предлагаются финансовыми специалистами, они могут быть использованы при проверке застройщика[15].

Кроме этого, если есть полтора-два часа для углубленного изучения застройщика, то при проверке застройщика можно применить методы традиционного финансового анализа, в том числе антикризисного финансового анализа[16] на основе бухгалтерской и финансовой отчетности застройщика.

 

§ Изучение отзывов на сайтах, форумах, блогах

Обязательно нужно изучить мнения, отзывы, новости о застройщике на различных форумах, блогах, сайтах, посвященных строительной тематике, долевому строительству.

Обязательно необходимо посетить группы и форумы дольщиков объекта строительства, а также других объектов застройщика, просмотреть обсуждения застройщика, выявить возникавшие проблемные моменты (объективная невозможность строительства, финансовые проблемы, изменения проекта, задержка сроков, необходимость доплат, поборы, несвоевременная выдача ключей и заселение, недостатки строительства, грубое отношение к клиентам, работникам, невыплата и задержка зарплаты, и т.п.), задать вопросы дольщикам.

При этом не стоит уделять особого внимания на рекламные форумы, группы и сайты, поскольку они тенденциозно положительно освещают позицию застройщика, как не стоит и обращать серьезного внимания на явно созданные заказные очернительные страницы в Интернете.

Вместе с тем, следует отслеживать динамику рекламных компаний. Так, резкое снижение цен с увеличением агрессивности рекламы при ухудшающихся экономических условиях говорит об остром недостатке ликвидности у застройщика и бросовой продаже квартир.

Длительная стагнация цен или их понижение при невысоких темпах строительства говорит о непопулярности новостройки, и возможных проблемах со сроками и завершением строительства.

 

§ Фактическая, визуальная проверка стройки

Сегодня застройщик обязан публиковать на своем сайте фотографии текущего состояния стройки. Некоторые компании практикуют также видео трансляцию хода строительства, происходящую в онлайн режиме.

Достаточно найти опытного строителя и показать ему видео или актуальные, сделанные самостоятельно и сделанные ранее фотографии строящегося дома с форумов или с сайта застройщика. Специалист в считанные секунды может оценить темпы строительства и сказать, успеет ли застройщик сдать дом к заявленному в проектной декларации сроку.

Вместе с тем, не лишним будет выезд на стройку и непосредственное посещение объекта вместе со специалистом в сфере строительства.

При выезде необходимо понять, сколько рабочих занято на работах, сколько смен работает на объекте, понять загрузку и занятость техники, увидеть и оценить темпы работ, поговорить с рабочими, поговорить на предмет своевременного подвоза материалов, планов по завершению строительства, выплаты заработной платы.

На основе полученных данных оценить темпы стройки и сделать соответствующие выводы о возможности завершения строительства в установленные сроки.

 

§ Личная встреча с представителями застройщика

После проведения проверки застройщика и документов по объекту строительства всегда возникает перечень вопросов, недопониманий, на которые необходимо получить ответ. Например, обнаружились несостыковки разрешения на строительство и проектной декларации, и непонятно – это ошибка или нарушение закона, или застройщик сменил участников адрес и руководителей – непонятно – это была покупка проекта новыми лицами, реорганизация группы или уход от ответственности.

Для этого необходимо запланировать и провести встречу с представителем застройщика. Если вопросы несущественные, то их можно задать при посещении стройки (как правило, там же организуется офис продаж застройщика). Если вопросы требуют определенной компетенции от представителя застройщика, следует согласовать такую встречу, обозначить повестку и попросить участия компетентного специалиста.

Если характер диалога, несмотря на острые прямые вопросы, дружелюбный, ровный, ответы на вопросы – последовательны, содержательны, не направлены на сокрытие информации, то такая открытость – только в плюс застройщику.

В случае если застройщик не желает организовывать встречу, категорически отказывается отвечать на поставленные вопросы, или передает полномочия ответов специалистам по продажам, не имеющим компетенции, которые отвечает односложный, уклончивый не раскрывающий вопроса ответ, либо отказывается отвечать на задаваемые вопросы, то такое поведение не может не насторожить.

Если речь идет о стремлении менеджера по продажам сэкономить время, необходимо потребовать вышестоящее лицо.

Если отказ от ответов и переговоров – это кредо застройщика, необходимо указать на то, что возникшие вопросы для целей получения объективных данных будут обнародованы среди сообщества участников строительства, и руководству все равно придется ответить на эти вопросы перед многочисленными покупателями жилья.

Кроме того, нужно понимать, политика закрытости и отказа отвечать на разумные вопросы, касающиеся должной осмотрительности при выборе застройщика, почти всегда выливается в дальнейшее пренебрежение интересами дольщиков; в кризисной ситуации дольщики тем более не дождутся ответов на волнующие вопросы и не смогут принять правильного решения.

Заключение договора участия в долевом строительстве

§ Анализ текста договора

До заключения договора участия в долевом строительстве необходимо провести анализ текста договора. Бланк договора желательно получить от застройщика или на сайте заблаговременно до планируемого заключения договора.

Обязательные условия, которые должны быть прописаны в договоре участия в долевом строительстве[17], при их отсутствии в договоре, такой договор считается незаключенным:

1) подлежащий передаче объект долевого строительства, который будет передан дольщику, это условие должно содержать:

- сведения о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома

- сведения о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости),

- сведения об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства,

- сведения об общей площади жилого помещения,

- сведения о количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении,

- графический план объекта с обязательным указанием местоположения на этаже, комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас.

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

6) сведения о возможных затратах на социальную инфраструктуру, если часть денежных средств дольщиков будут использоваться на строительство социальной инфраструктуры при условии, если после ввода такого объекта в эксплуатацию на такой объект возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства или такой объект безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность[18]

В случае заключения договора уступки требований (цессии) по договору участия в долевом строительстве, у застройщика и (или) у уступающего права лица необходимо обязательно потребовать передачи основного договора долевого участия, доказательств оплаты по нему (платежного поручения).

Условия договора, должны точно соответствовать проектной декларации на момент заключения договора.
Дольщик вправе признать недействительным договор, если он не соответствует сведениям проектной декларации.

Если у дольщика есть предложения дополнить или изменить какие-либо условия договора, то этот вопрос может быть решен путем переговоров, либо письменной перепиской.

Если какие-то из условий договора не соответствуют закону, необходимо настаивать на приведении договора в соответствие с законодательством.

 

§ Заключение и государственная регистрация договора

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации[19].

Договор в письменной форме совершается путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного со стороны застройщика и дольщика непосредственно лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (на основании доверенности, либо на основании устава и выписки ЕГРЮЛ – для юридических лиц).

Без проведения процедуры государственной регистрации договора он не будет считаться заключенным.

Регистрация договора проводится через подачу документов через МФЦ либо в электронной форме из офиса застройщика.

На регистрацию застройщик направляет также страховой полис (документ об уплате взносов), что является основанием для регистрации.

В случае если застройщик уклоняется от регистрации договора участия в долевом строительстве, суд по требованию дольщика вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда[20].

Любые изменения и дополнения к договору участия в долевом строительстве (в том числе изменение местоположения квартиры, площади, цены, сроков по договору, изменение состава участников строительства, уступка по договору) также подлежат государственной регистрации.

 

§ Оплата договора

Уплата цены договора производится исключительно после государственной регистрации договора двумя путями - путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период[21].

Требование платежей по договору до его государственной регистрации, в том числе на основании заключаемых предварительных договоров, договоров аванса, договоров или соглашений о задатке является незаконным.

В случае, если уплата цены договора производится единовременным платежом, просрочка участником строительства на более чем два месяца дает право застройщику отказаться от договора с дольщиком.

В случае, если уплата цены договора производится периодически, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Оплата страховки и оплата в фонд производится за счет застройщика, а не дольщика.

Важно сохранить все платежные документы, по оплате договора участия в долевом строительстве. При оплате через банк необходимо платежное поручение с отметкой о дате списания со счета и печатью, подписью банка. При оплате через кассу необходимо приходный кассовый ордер и чек контрольно-кассовой машины. При уступке требования физическим лицом физическому лицу достаточно расписки, написанной от руки. Эти первичные документы – важнейшее надлежащее подтверждение выполнения дольщиком обязательств по договору.

Отслеживание строительства и действия при замедлении строительства

Наблюдение за строительством

Контроль и соблюдение сроков строительства и важность сдачи объекта в срок, является одним из главных факторов, от которого зависит не только факт выполнения или не выполнения обязательств, но и эффективность вложенных инвестиций.

В проектной декларации содержатся сведения о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Обязанности предоставления графика производства работ у застройщика нет, но его можно попросить при заключении договора участия в долевом строительстве.

При нормальных темпах строительства следует в среднем один раз в месяц проводить мероприятия по наблюдению за динамикой строительства и состояния застройщика по следующим направлениям:

§ Отслеживание производства строительных работ

Формируется вывод о соблюдении сроков строительства путем сравнения фотографий (видео) текущей и месячной давности, при необходимости производится осмотр с выездом на стройку, опрашиваются работники, менеджеры застройщика, технического заказчика, подрядчиков.

§ Отслеживание изменений в проектную декларацию

В случае публикации изменений в проектную декларацию производится анализ изменений, выявляется их суть, формируются выводы, задаются вопросы менеджменту застройщика.

Ухудшением динамики является увеличение сроков, изменение проекта, изменение графиков работ так, что все ресурсоемкие операции производятся в конце срока.

§ Отслеживание судебных дел

Отслеживается динамика появления новых и разрешения старых дел.

Ухудшением динамики является увеличение сумм и числа исков к застройщику, удовлетворение судами заявленных требований к застройщику, отказ в удовлетворении заявленных застройщиком исков.

§ Отслеживание изменений в ЕГРЮЛ

Отслеживаются изменения в Едином государственном реестре юридических лиц и поданные на регистрацию документы. Ухудшением ситуации является смена большей части или всех контролирующих лиц.

§ Отслеживание на сайтах, форумах, блогах

Участие в группах дольщиков является весьма эффективным средством получения информации о строящемся доме и возникших проблемах на стройке. Поэтому необходимо периодически просматривать обсуждения форумов, блогов, чатов, групп дольщиков своего дома, а также иных объектов застройщика, чтобы быть в курсе динамики строительства и состояния застройщика в целом.

Действия при увеличении сроков сдачи жилого дома

Законом № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как правило, застройщик направляет в адрес дольщика дополнительное соглашение об увеличении срока

Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации[22].

Важно определить, почему застройщик перенес срок сдачи дома и не грозит ли это невозможностью сдачи объекта. Если дом находится в завершающей стадии строительства, работы не остановлены, то серьезной проблемы в переносе сроков нет.

Дополнительное соглашение об увеличении срока работ дольщик подписывать не обязан.

В случае, если увеличение срока вызвано техническими причинами и не связано с финансовыми трудностями застройщика, то у гражданина-дольщика есть права:

- потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства;

- расторгнуть договор в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

Если же у застройщика – финансовые трудности, то требование неустойки с застройщика может привести не к выплатам, а к аресту счетов и парализации застройщика, а расторжение договора без реальных перспектив выплаты денег оставит дольщика у разбитого корыта – и деньги будут не выплачены, и право на квартиру потеряно.

В такой ситуации есть основания вступить в переговоры с застройщиком на предмет дополнительных преференций, передаваемых в связи с задержкой договора. К подобным преференциям могут быть отнесены:

§ Аннулирование условия доплаты за увеличение площади по результатам обмеров технической инвентаризации или снижение размера доплат;

§ Изменение условий по отделке – дополнительные работы по отделке квартир застройщиком;

§ Выделение застройщиком дополнительных площадей нежилых помещений (кладовки, машиноместа по льготным ценам);

§ Дополнительное соглашение по уменьшению цены договора в случае рассрочки платежей;

§ Уменьшение первоначальных эксплуатационных платежей.

Критерии невозможности возобновления строительства

В зависимости от степени готовности объекта, невозможность продолжения может быть выявлена различными средствами.

Видимые критерии остановки строительства:

§ Резкое уменьшение объемов производимых работ, снижение числа работников на объекте (до уровня, необходимого для охраны или поддержания инфраструктуры, либо до уровня, необходимого для демонстрации факта не остановки работ)

§ Вывоз стройматериалов, снятие оборудования, вывоз техники за пределы стройплощадки

§ Скопление мусора на площадке, отключение и явная экономия ресурсов (электричество) на площадке

§ Появление скидок, значительно превышающих среднерыночные, снижение объема и прекращение размещения рекламы

§ Прекращение или резкое снижение качества работы менеджеров по работе с клиентами

§ Прекращение обновления сайта, прекращение делегирования домена

§ Неоплата арендной платы, неперезаключение договора аренды

§ Неподача пакетов на продление разрешения на строительство, продление иных документов с подходящими сроками.

§ Неоплата труда персоналу, долги по оплате труда рабочим на стройке

§ Аресты на счетах, аресты имущества, взыскание существенных сумм задолженности, непогашенная налоговая задолженность

Инициативная группа участников долевого строительства

§ Создание инициативной группы

Именно тогда, когда приходит инициативная группа, действующая от имени всех дольщиков, решить проблему будет проще, а резонанс будет сильнее. Целью создания инициативной группы является способствование завершению строительства жилого дома и передачи квартир участникам строительства.

Инициативная группа, работая на общественных началах, имеет полное право участвовать в переговорах, встречах, официально запрашивать власти и всех заинтересованных лиц, и они обязаны будут считаться с объединением, отвечать, приглашать на встречи. Именно так формируется и активно продвигается единая позиция дольщиков, в подавляющем большинстве случаев приводящая к восстановлению их прав и получению жилья.

Многие инициативные группы не утруждают себя выбором формы. Это, конечно, не принципиально, если организация не регистрируется, но если делать все по закону, то стоит задуматься.

Первый путь - это общественная организация.

Второй путь - это орган общественной самодеятельности, не основанный на членстве.

Если есть силы и необходимость объединить всех участников строительства (в том числе для сплочения и более ответственного подхода дольщиков к общему делу), то подходит форма общественной организации. Если нет - форма органа общественной самодеятельности.

Подробнее: помощь центра инициативным группам дольщиков в недостроях

§ Инструменты отстаивания интересов участников строительства

· обращения (предложения, заявления, жалобы, петиции, резолюции), индивидуальные, массовые и коллективные,

· переговоры (в т.ч. телефонные), встречи, рабочие группы с участием властей и иных заинтересованных лиц, непосредственное доведение позиции дольщиков до адресатов,

· массовые акции, привлечение средств массовой информации для освещения проблемы,

· собрания участников строительства для информирования о ситуации, отчета инициативной группы, заслушивания приглашенных органов власти, застройщика, подрядчиков, третьих лиц и принятия коллективных решений

§ Функции инициативной группы:

· формирование системы оповещения и информирования всех участников строительства (непосредственного (по телефону и почтовым адресам), закрытого по кругу лиц (закрытой группы в мессенджере или в соцсети) и общедоступного (посредством веб-сайта, форума, открытой группы в соцсети))

· постоянные наблюдение, получение сведений и контроль строительства, отслеживание рисков, анализ финансовой, юридической, организационной среды достройки объекта,

· формирование и обнародование единой позиции участников строительства,

· представление интересов участников строительства в органах власти, в СМИ, в отношениях с застройщиком и третьими лицами,

· созыв и проведение общего собрания дольщиков,

· принятие решений и организация массовых и коллективных обращений участников строительства, массовых акций,

· обеспечение добровольного исполнения участниками строительства принятых инициативной группой и общим собранием решений через систему оповещения,

· сбор денежных средств на добровольной основе для проведения необходимых мероприятий по защите прав участников строительства,

· информирование участников строительства о текущей ситуации, отчет перед участниками строительства о результатах деятельности,

§ Что необходимо сделать на этом этапе с помощью инициативной группы:

· Включить объект в реестр проблемных объектов, застройщика – в реестр недобросовестных застройщиков, а участников долевого строительства – в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены

· Составить и контролировать исполнение дорожной карты с реальными сроками возобновления строительства

· В случае нарушения застройщиком законодательства – обеспечить привлечение контролирующих лиц к ответственности

· В случае принятия решения о смене застройщика:

o поддержать органы власти в судебных инстанциях по отстранению и смене застройщика,

o сформировать пакет документов, обеспечивающий достройку объекта и передачу его каждому дольщику по реестру,

o признать права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в случае высокой готовности дома для исключения злоупотреблений новым застройщиком и при банкротстве

Банкротство застройщика

В случае, если история с долгостроем принимает печальный оборот, и застройщик не справившись с финансовыми трудностями, идет ко дну, начинается процедура банкротства застройщика.

Процедура банкротства застройщика, детально прописана в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве). В случае, если застройщику грозит банкротство, дольщику категорически рекомендуется изучить этот параграф.

Банкротство застройщика – это процедура конкурсного производства с возможностью выхода в мировое соглашение. Наблюдение и финансовое оздоровление при банкротстве застройщика не применяются.

В качестве участников банкротства застройщика, помимо собственно застройщика, в соответствии с законом «О банкротстве», выступают участники строительства, обладающие требованиями о передаче жилых помещений, и наделенный соответствующими полномочиями орган исполнительной власти конкретного субъекта РФ.

При банкротстве важнейшую роль необходимо выделить действиям инициативной группы, которая совместно с контролирующим органом обязана спланировать механизм обеспечения достройки объекта в условиях банкротства.

Необходимо понимать, что банкротство – это всего лишь инструмент, применяемый к неплатежеспособным должникам и при правильном его применении этот инструмент может послужить отличным механизмом ускоренной достройки многоквартирного дома и передачи квартир дольщикам.

Особенности положения дольщиков в банкротстве

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов[23]. Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

Закон о банкротстве закрепляет преимущественное положение граждан – участников строительства для наиболее эффективной, приоритетной защиты их прав. Предусмотренный параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве статус участника строительства для граждан позволяет им использовать ряд привилегий, среди которых можно выделить следующие:

§ возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения) Расторгнувшие договоры вправе вновь претендовать на свое жилье. При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

§ погашение требований осуществляется в составе третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов, в том числе юридических лиц – участников строительства, предусмотрена четвертая очередь;

§ участникам строительства предоставлена возможность учета не только понесенных расходов, но и убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств в виде разницы между уплаченной ценой и рыночной стоимостью;

§ участники строительства могут проводить свое собственное собрание участников строительства с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса

§ допускается приоритетное изъятие из конкурсной массы объектов строительства – квартир, недостроенного жилого дома и земельного участка для удовлетворения требований о передаче жилых помещений.

Подробнее: о банкротстве застройщиков

Порядок первоочередных действий при банкротстве

§ Сплотиться и создать инициативную группу, если она не создана.

В процедуре банкротства застройщика лишь сплочение дольщиков может дать возможность добиться результата. Нужно понимать, что как правило, дольщикам противостоят кредиторы – профессиональные инвесторы, коммерческие юридические лица, получающие удовлетворение в деле о банкротстве после дольщиков, и в их интересах разобщить дольщиков, снизить до минимума возможность уменьшения активов, не допустить изъятия жилого дома из конкурсной массы, чтоб получить хоть какие-то средства. В этом случае разобщение сообщества дольщиков может сыграть с ними злую шутку.

На практике неоднократно из-за разобщения дольщиков жилые дома продавались с торгов, вводились механизмы замещения активов, лишающие дольщиков даже надежды получить деньги, на дольщиков налагались непомерные доплаты, дама годами стояли недостроенными. И наоборот, когда дольщики и их инициативная группа монолитно стоят на защите своих интересов, можно вспомнить самые невероятные случаи полного удовлетворения их интересов - например, мировые соглашения с банками, где дольщики получали жильё, торги по заранее проговоренной схеме, где дольщики вновь без доплат заключали договоры, а инвестор приобретал «очищенный» объект и достраивал его, многочисленные передачи домов на ЖСК дольщиков с последующим их достройкой инвестором на преференции властей.

§ Наладить взаимодействие с контролирующим органом и арбитражным управляющим

В соответствии со статьей 201.2 Закона о банкротстве, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов на территории осуществления данного строительства, является участником дела о банкротстве. Контролирующий орган всегда выступает в защиту дольщиков и, имея определенный авторитет, может изменить ход дела о банкротстве.

Арбитражный управляющий – ключевая фигура дела о банкротстве, от решения арбитражного управляющего зависит многое – и сроки проведения собраний, и реализация предложений по завершению строительства, и включение в конкурсную массу, и содействие передачи завершенного и незавершенного объектов строительства дольщикам.

Обязательно нужно наладить тесное сотрудничество управляющего, контролирующего органа и инициативной группы. Без этого процедура банкротства может растянуться и не прийтий к положительным для дольщиков результатам.

§ Просить суд применить правила банкротства застройщиков, если они не применены

Обычно суд применяет эти правила сразу же, как поймет, что должник является застройщиком. Но иногда правила параграфа не применяются, и из-за этого может быть введена процедура банкротства по общим правилам закона о банкротстве, что не будет служить эффективной защите дольщиков.

Если в отношении застройщика введена процедура банкротства и не применены правила параграфа 7 главы 9 закона о банкротстве, потребовать у суда вынести определении о применении применение правил банкротства застройщика дает все вышеперечисленные привилегии дольщикам.

§ Просить суд передать дело о банкротстве по месту нахождения объекта строительства.

Согласно пункту 4 статьи 201.1 Закона о банкротстве, по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, арбитражный суд вправе передать дело о банкротстве застройщика на рассмотрение арбитражного суда по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства, если арбитражным судом установлено, что такая передача будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства.

Как правило, передача по месту нахождения объекта строительства наиболее эффективно защищает права дольщиков, поскольку этот суд находится на территории, где осуществляет свои полномочия контролирующий орган, участвующий в процессе. Это означает, что контролирующий орган будет в тесном контакте со всеми участниками процесса, будет держать руку на публьсе, поддерживать позицию дольщиков и защищать их права в большинстве судебных заседаний, а не ездить в командировки в другой регион. Судам в регионах, где непосредственно возникло банкротство застройщиков в любом случае эта проблема ближе и суды стараются решить ее, наиболее эффективно, учитывая интересы пострадавших дольщиков.

§ Предъявить требования к застройщику.

Участники строительства могут предъявить требования о возврате денежных средств либо о передаче жилого помещения.

При банкротстве застройщика рекомендуется заявлять требования о передаче жилых помещений всем участникам строительства, в том числе расторгнувшим договор.

Если банкротство возбуждено до 2018 года, денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений предъявляются в суд, а срок для их предъявления составляет два месяца в конкурсном производстве.

Если дело о банкротстве возбуждено в 2018 году и позже, то требования могут быть предъявлены в трехмесячный срок конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований о передаче жилых помещений.

Погашение требований при банкротстве

Закон о банкротстве предусматривает возможность натурального погашения требований участников строительства о передаче жилых помещений следующими путями:

- путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (статья 201.10 Закона о банкротстве);

- путем передачи участникам строительства жилых помещений в завершенном строительством многоквартирном дома (статья 201.11 Закона о банкротстве);

- путем признания права собственности на жилое помещение (п. 8, 8.1 статьи 201.11 Закона о банкротстве)

- путем привлечения нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве) и передачи ему имущества с сохранением за новым застройщиком обязательств перед дольщиками.

Механизм передачи прав застройщика на землю и незавершенный строительством жилой дом в ЖСК дольщиков может применяться в случае высокой степени готовности строительного объекта и наличии свободных (непроданных) квартир.

После передачи недостроя на ЖСК у должника должно остаться достаточно имущества для погашения текущих платежей и требований первой и второй очередей. На практике такого имущества бывает достаточно.

Также одним из условий передачи стройки на ЖСК является то, что стоимость передаваемого имущества должна быть не более чем на 5% выше всех требований дольщиков, с учетом убытков. В подобных случаях очень важное значение имеет оценка, которую заказывает арбитражный управляющий, а также позиция кредиторов четвертой очереди, которые вправе согласиться на то, чтоб передать объект в ЖСК дольщиков, несмотря, на то, что он стоит намного дороже их требований.

В случае если дом, передаваемый на ЖСК, невысокой степени готовности и экономически его достраивать накладно, региональные власти могут оказать помощь, выделив субсидию ЖСК, увеличить технико-экономические показатели объекта (этажность, секционность, плотность застройки), или предоставив ЖСК иные преференции, а также привлечь стороннего инвестора-застройщика, который, благодаря дополнительным преференциям, достроит объект дольщиков.

В случае, если состав кредиторов лоялен к дольщикам, достроить объект можно и в процедурах банкротства. На практике используются самые разнообразные экономико-организационные модели достройки домов и передачи квартир дольщикам в процедурах банкротства

Ведущую роль в выработке механизмов достройки играют региональные, местные власти и контролирующие органы, действующие во взаимодействии с арбитражным управляющим и инициативной группой дольщиков.

Так, повсеместно применяются механизмы достройки объектов в процедуре банкротства за счет привлеченных властями инвесторов-застройщиков и предоставления им преференций (например, замена в инвестиционном контракте обязательства по достройке социального объекта на достройку жилого дома банкротящегося застройщика с принятием обязательства по социальному объекту на счет бюджета, предоставление новому застройщику земельного участка в ином месте или изменение характеристик участка (повышение разрешенного плотности и этажности застройки) у нового застройщика с условием проведения полных работ по достройке банкротящегося объекта).

После достройки построенные квартиры либо передаются дольщикам в текущей деятельности (такое практикуется в процедуре внешнего управления), либо передаются в рамках статьи 201.10 Закона о банкротстве, либо просто суд в деле о банкротстве массово признает право собственности за дольщиками.

Если ни один из способов в процедуре не получилось выбрать в качестве основы, то производятся торги, по результатам которых участникам строительства выплачивают денежные средства

 

Фонд защиты прав участников долевого строительства в деле банкротстве

С созданием Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства к способам удовлетворения требований участников строительства добавился еще один способ удовлетворения требований участников строительства.

Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, числе прочего формирует компенсационный фонд за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки. Который сегодня равен 1,2 %.

Закон о банкротстве предоставляет дополнительные гарантии гражданам – участникам строительства при банкротстве застройщиков, которые осуществляли взносы в компенсационный фонд (участники долевого строительства), в частности:

–конкурсный управляющий обязан осуществлять разумные необходимые действия для поиска и привлечения иного застройщика в целях урегулирования обязательств перед участниками долевого строительства;

–собрание участников долевого строительства вправе решить вопрос о способе исполнения обязательств застройщика путем получения возмещения от Фонда в размере уплаченной цены договора участия в долевом строительстве, но не более средней рыночной стоимости в пределах 120 кв. м;

Кроме того, Фонд с 1 января 2018 года вправе самостоятельно инициировать банкротства застройщиков, независимо от наличия денежных требований к нему, а арбитражные управляющие, которые ведут дела о банкротстве застройщиков, подлежат аккредитации фондом. Это сделано для ускорения изъятия земельных участков и объектов незавершенного строительства у недобросовестных застройщиков – с момента введения конкурсного производства полномочия руководителя застройщика прекращаются.

 

Какие преференции и источники могут быть использованы для достройки домов в банкротстве

§ экономические преференции властей

· выделение, расширение или формирование дополнительного земельного участка

· снятие с застройщика бремени выполнения технических условий полностью или в части, снижение стоимости технических условий

· снятие с застройщика бремени постройки социальных объектов (детских садов, школ, котельных)

· снятие с застройщика бремени арендной платы или земельного налога (уменьшение аренды, снижение кадастровой стоимости)

· изменение проекта строящегося объекта - увеличение этажности, включение дополнительных секций, перепроектирование нежилых этажей в жилые

· изменение проекта застройки участка (уплотнение застройки - размещение дополнительных зданий, сооружений на застраиваемом участке)

· выкуп квартир для государственных или муниципальных нужд (в т.ч. для очередников, для переселения из ветхого и аварийного жилья)

· прямое финансирование из бюджета (в случаях, предусмотренных законом субъекта федерации)

· передача объекта новому крупному застройщику, которому власти выделяют преференции или прямое финансирование

· полный или частичный отказ от доли властей в строящемся объекте

§ административная помощь властей

· снижение административных барьеров для согласования (регистрации прав, разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, заключения о соответствии, госэкспертизы, и т.п.)

o ускорение прохождения и выдачи документов

o снижение порога необходимых требований (продление разрешения на строительство при неполном комплекте документов, выдача разрешения на ввод в эксплуатацию при условии доделки несущественных элементов после ввода в эксплуатацию)

· содействие при работе с крупными и системообразующими контрагентами в ходе строительства (речь идет о поставке стройматериалов, общестроительных работах, монтаже инженерных систем, пожаротушения, дымоудаления, горячего и холодного водоснабжения, электрики, поставке, монтаже, пусконаладке лифтового оборудования, оконных систем и др.):

o снижение цены на приобретаемые товары работы или услуги

o поставка товаров, работ и услуг по бартеру - в обмен на помещения

o сдвиг сроков начала поставки до оплаты

o снижение порогов требований и ускорение получения товаров, работ и услуг монополий (техусловий и поставок газа, отопления, ГВС, электроэнергии)

· переназначение Жилого комплекса

· административное изъятие земельного участка у прежнего застройщика, передача участка новому застройщику или передача земли в субаренду

· административное и уголовное преследование контролирующих застройщика лиц

§ внутренние источники

· уменьшение объема и стоимости работ (сдача жилья без внутренней отделки, внутренних ненесущих перегородок, электроплит, внутриквартирного сантехнического и иного оборудования, электрики, внутриквартирной разводки, дверей), понижение сортности и качества материалов и деталей, не влияющее на безопасность (вместо трехслойных - двухслойные стеклопакеты, изменение сортности материалов отделки и т.п.)

· реализация машиномест и нежилых помещений (в т.ч. чердаков, подвалов)

· сбор средств на достройку

Приемка готовых квартир

Застройщик, не позже месяца до наступления указанной в ДДУ даты, обязан письменно предупредить дольщика о готовности передать ему жилье. Если в договоре не указано конкретное время, участник должен приступить к приемке квартиры не позже недели, после получения извещения. Нужно также отметить, что при отказе от приемки своей квартиры дольщиком, по прошествии шестидесяти дней от даты, установленной в договоре, застройщик может подписать акт самостоятельно.

Часто возникает вопрос о доплате увеличение площади жилого помещения.

Если такая доплата предусмотрена договором, а площадь определена в соответствии с данными кадастрового паспорта, то необходимо доплатить.

При этом необходимо учесть, что при первичном обмере застройщики могут не учесть межкомнатные перегородки, элементы отделки и вентиляционные шахты, части общедомовых территорий (короба) для стояков и труб, что в совокупности может до 3-4 метров необоснованного увеличения площади. Для некоторых объектов такое расхождение означает обязанность доплат для дольщиков свыше 100 тысяч рублей.

При серьезном подозрении на нарушение правил обмера, при приемке желательно с собой пригласить также специалиста – кадастрового инженера, который осуществит обмер квартиры и укажет верную цифру. После этого необходимо либо урегулировать вопрос с застройщиком в добровольном порядке (указанием в акте верной площади и изменением кадастровых данных), либо дольщик вынужден делать это в судебном порядке.

Проверка качества жилого помещения

После получения приглашения на приемку и осмотр квартиры дольщики обычно с радостью получают ключи, бегло осматривают новое жилье и, не глядя, подписывают акт.

Однако после подписания акта и начала ремонта или заселения обнаруживаются недоделки, которые, из-за позднего обнаружения могут вылиться в дополнительные траты времени и денег для дольщика.

Приемка-передача квартиры дольщику от застройщика производится в присутствии всех лиц, участников долевого строительства либо уполномоченных на основании доверенности лиц.

Категорически рекомендуется взять с собой для проведения приемки квартиры эксперта, специализирующегося на строительных дефектах (недостатков), приемке квартир в новостройках. Как правило, объем недостатков, которые вскроются дольщиком только спустя некоторое время, такие эксперты видят сразу и знают все тонкие моменты строительных работ.

Застройщик обязан выдать смотровой лист для приемки квартиры в новостройке. В смотровой лист (или дефектную ведомость), заносятся все обнаруженные дефекты и недоделки, а также сроки их устранения. Этот документ о наличии дефектов и недостатков, предшествует подписанию Акта приемки квартиры в новостройке.

Если проверка какого – либо оборудования или элемента невозможна, в смотровом листе необходимо отметить «нет технической возможности для проверки», чтоб оставить себе возможность требовать от застройщика устранения недостатка по этому пункту, если он обнаружится позже.

В ходе приемки проверяются следующие элементы:

§ места общего пользования, подъезд, лестничная клетка, мусоропровод, отделка, окна, освещение комплектация щитков, лифты, наличие и работа кнопки вызова наличие кнопки вызова/запуска вентиляции, наличие и комплектация пожарного гидранта

§ несущие конструкции, перегородки, полы, потолки и стены, отклонение по вертикали, горизонтали, смещения по сравнению с планом, трещины, щели, стыки, швы и заполнение раствором, герметиком, ровный цвет, однородный состав, отсутствие пустот в бетоне

§ входные и межкомнатные двери и окна квартиры – наличие перекосов, качество фурнитуры, ее крепление, зазоры, трещины, сколы, крепость профилей, плотность прилегания, проверка на открывание – закрывание, а стеклопакеты – на работу в поворотном, откидном положении, в режиме проветривания, наличие сковзняка при закрытых окнах, качество откосов

§ вентиляция, водоснабжение, отопление и канализация – наличие вентиляционных отверстий, тяга вытяжек, состояние труб, стояков, вентилей, заглушек, и приборов, наличие фильтра грубой очистки, наличие дефектов, неправильное крепление, изгибы, трещины,, наличие ржавчины, протечек или следов подтеков, работа оборудования, вентилей, наличие, дефекты и опломбирование счетчиков (снять показания, записать в акт, получить паспорта), работа регуляторов температуры, качество установки конвекторов, наличие сколов, трещин, царапин на конвекторах, приборах, сантехническом оборудовании

§ электропроводка и электроприборы – наличие схемы электроснабжения квартиры (нужно взять у Застройщика) работа электропроводки, работавсех выключателей, розеток, входного звонка, качество установки выключателей, розеток, заземление, наличие крючков для осветительных приборов, наличие и опломбирование счетчиков (снять показания, записать в акт, получить паспорта), наличие и действие предохранителей-автоматов, наличие и работа устройства защитного отключения (УЗО),

§ полноценность и качество отделки (если квартира сдается с внутренней отделкой) – в соответствии с договором

Последствия нарушения требований к качеству квартиры:

В случае, если квартира передается застройщиком в некачественном виде, не соответствующая договору или обязательным требованиям, или с иными недостатками, которые делают ее непригодной для проживания, участник долевого строительства, вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как правило, большинство недостатков работниками застройщика устраняются на месте или в оговоренное время. В случае если недостатки неустранимы, но не делают жилье непригодным для проживания, можно ставить вопрос о соразмерном уменьшении цены договора либо о дополнительных опциях (отделка, установка приборов, проведение ремонта) в квартире.

За нарушение срока устранения недостатков дольщик имеет право на выплату неустойки в размере 1% в день от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков, а если недостаток является основанием для непригодности к проживанию в квартире - 1% в день от стоимости квартиры.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за период пользования деньгами застройщиком.

В случае спора относительно наличия, состава недостатков, необходимо заручиться экспертным заключением/актом осмотра (заключение или акты должны быть обязательно составлены с предварительным уведомлением застройщика или в присутствии уполномоченного от застройщика лица на основании доверенности), направить претензию в адрес застройщика, а в случае отказа в ее удовлетворении – обратиться в суд. При этом в случае если размер взыскиваемой суммы менее 1 млн рублей, участник долевого строительства, как потребитель, освобождается от госпошлины.

Гарантийный срок

Гарантийный срок для объекта долевого строительства согласно договору не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи квартиры дольщику.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемой квартиры, согласно договору составляет не менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта в доме.

Если недостатки или дефекты выявлены в пределах гарантийного срока, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов).

Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства.

В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за дефекты, которые произошли вследствие нормального износа или из-за нарушения требований к эксплуатации, или в связи с неправильным ремонтом, проведенным самим дольщиком.