Правовой центр Олега Некрасова
лучшие традиции российского права






Главная
Вопросы и ответы по признанию собственности в незавершенных строительством домах перед банкротством Версия для печати Отправить на e-mail
Рейтинг:  / 5
Плохо Отлично 
Статья написана 20.04.2017, актуализирована 30.08.2017, статью прочли 5124 раз.

От доверителей Правового центра часто поступают однородные вопросы, касающиеся признания права собственности на незавершенку перед банкротством застройщика.

За более чем десятилетний период защиты прав пострадавших участников строительства юристы Правового центра много раз сталкивались с ситуациями, когда дольщики, не признавшие право собственности оказывались либо с денежными требованиями, получая гораздо меньше обещанного, либо вовсе оставались у разбитого корыта и лишились квартир (это и множество дольщиков КТ Социальная инициатива и некоторые дольщики Ви Эм Пи (Балашиха), и дольщики Техинвестстроя (Королев), и некоторые дольщики объединения М-ИНДУСТРИЯ (Санкт-Петербург) и многие другие.

Но мы не можем привести ни одного примера банкротства, где дольщики лишились бы квартир, имея решения суда о признании права собственности в недострое.

Этого довода достаточно для наших юристов, чтобы уверенно рекомендовать всем участникам строительства, у которых застройщик находится в предбанкротной ситуации, застраховаться от негативных исходов банкротства и признать право собственности на долю в незавершенке в судебном порядке.

Кратко – для чего признают право собственности на долю в незавершенке перед банкротством застройщика

Право собственности, признанное судом необходимо для следующих целей:

1. Для исключения злоупотреблений при банкротстве, направленных на лишение дольщиков квартир:

- в случае продажи дома с торгов, признанное судом право не подлежит продаже и дольщики все равно остаются с жильем, в то время как остальные получать лишь часть вложенных средств;

- при передаче объекта новому застройщику, он не сможет произвольно диктовать дольщикам свои условия, ссылаясь на отсутствие у дольщиков каких-либо прав и договорных отношений с ним;

2. Для ускорения оформления собственности после достройки объекта:

- после достройки дома и ввода дома в эксплуатацию, полученное судебное решение можно использовать для постановки квартиры на кадастр и регистрации собственности,

- в случае невозможности реализации варианта с регистрацией по решению суда на недострой, это решение можно использовать в качестве основания признания собственности на построенную квартиру как в рамках банкротного дела, так и вне рамок банкротства.

Реально ли на практике признание судом права собственности на незавершенный объект строительства

У многих обманутых дольщиков и у юристов, практикующих в арбитраже, часто возникает недоумение - как можно признать прав собственности на то, что отсутствует - ведь дом не достроен, квартир нет. Кроме того, недострой является предметом действующего договора на строительство, находится в строительной динамике, а судебный акт имеет дискретный характер, он фиксирует факт и не может отражать динамику строительства, которая сложится после судебного акта.

Однако еще в 2010 году практика Верховного суда переломила ситуацию - высшая судебная инстанция указала, что объекты незавершенного строительства в соответствии со статьями 12, 128, 130 Гражданского кодекса могут быть объектами права собственности и на них можно признавать права.

За прошедший после этого период в несколько лет практика признания права собственности в недострое глубоко укоренилась, неоднократно подтверждена судебными актами Верховного суда и на сегодняшний день не вызывает сомнений у юристов, специализирующихся на защите прав дольщиков.

Более подробно о практике можно посмотреть статью 2013 года "Перед банкротством застройщика: Признаём права на квартиры в домах, не завершённых строительством" на нашем сайте.

Юристы Правового центра подают исковые заявления о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры с характеристиками, указанными в договоре с пострадавшим дольщиком.

В случае, если суд требует осуществить расчет доли и категорически отрицательно настроен к признанию доли в виде квартиры, юристы производят расчет доли (отношение площади квартиры к сумме площади всех квартир дома) и просят признать право на долю в виде числа, соответствующую квартире доверителя.

Подробная статья Правового центра о практике признании прав в незавершенке перед банкротством

Какую защиту дает решение суда о собственности по сравнению с договором долевого участия, зарегистрированном в Росреестре

Постановленное решение суда о признании права собственности обременяет объект вашим правом собственности. Договор долевого участия в строительстве дает лишь право залога на объект. Право залога и право собственности – это несомненно разные сущности. Залогодержатель имеет гораздо меньше прав, чем собственник.

Право требовать достройки по договору долевого участия – это обязательственное право. Оно привязано к застройщику и при смене застройщика, если не будет заключено дополнительное соглашение к ДДУ, это право не будет привязано к объекту и не перейдет к новому застройщику. Право собственности – это вещное право, оно закреплено за вещью (объектом недвижимости), и обладателю собственности неважно, кто застройщик – право собственности можно противопоставить любому лицу, кто достраивает объект.

Право собственности не уходит в небытие при смене на стройке застройщика, его подрядчиков, и других лиц. Права и обязательства по договору долевого участия могут быть аннулированы в ходе банкротства. В этом и есть смысл банкротства – очистка от обязательств.

Решение суда о признании права привязано к объекту, право не исчезает при любом исходе банкротства.

Таким образом, решение суда и без необходимости оформления регистрации права имеет достаточную силу для того, чтобы жилье не отобрали, и застройщики не злоупотребляли своими правами.

Каков механизм использования решения суда против злоупотреблений при банкротстве

1. При банкротстве застройщиков нередки случаи, когда новый инвестор не найден или желает получить под застройку «очищенный», то есть не обремененный никакими правами объект. Процедура банкротства позволяет это сделать. Например, земля и (или) объект незавершенного строительства могут быть переданы новому застройщику до банкротства (например, путем переуступки, расторжения и заключения нового договора аренды, заключения договора субаренды с выдачей разрешения на строительство на новое лицо), в результате торгов в рамках дела о банкротстве. В ряде случаев такие действия совершаются с нарушением прав залогодержателей – обладателей ДДУ, а иногда и с их горячей поддержкой (на многих объектах дольщики годами требуют от властей смены застройщика любыми путями). В этом случае если права дольщиков при таких передачах не были достаточно определенно, поименно и пообъектно закреплены при смене застройщика, между дольщиками и новым застройщиком не возникает никаких прямых правоотношений, и юридически новый застройщик не обязан передать дольщику конкретную квартиру за конкретную цену и в конкретный срок. Вот тут и открывается простор для злоупотреблений – новый застройщик требует доплат с дольщиков, определяемых исключительно на свое усмотрение. Дольщики вынуждены подписывать все, поскольку никаких юридических прав требовать у нового застройщика жилья у них нет. Признанное судом право собственности в такой ситуации дает серьезную переговорную позицию – обойти состоявшееся решение суда новый застройщик не может и вынужден будет считаться с тем, что не он один имеет права на объект.

2. Такая же ситуация возникает при передаче дома на ЖСК или передаче новому застройщику по статье 201.15-1 закона о банкротстве, а также при достройке дома в рамках дела о банкротстве, и передаче квартир по статье 201.11 Закона о банкротстве. В этом случае возможно злоупотребление в виде непомерного завышения размера доплат, несоизмеримых со стоимостью квартир. Завысить стоимость доплат можно разными способами – увеличить рыночную стоимость передаваемых квартир, завысить размеры текущих платежей, сформировать пул залоговых требований и определить отрицательную позицию залоговых кредиторов по вопросу передачи. Отчаявшиеся дольщики в этих случаях часто голосуют против создания ЖСК или вынуждены доплачивать большие суммы. В то же время оспаривание таких злоупотреблений часто ограничено рамками профессионального банкротства, короткими сроками, и объективно недоступно большинству граждан. Наличие судебного акта о признании права собственности в данной ситуации может помочь как в деле ухода от доплат вообще (например, путем прямой регистрации права собственности), так и в деле уменьшения их размера (спор по доплатам можно в необходимом случае индивидуализировать и рассмотреть в процессе признания права собственности на готовую квартиру).

3. Кроме того, решения судов, полученные несколькими дольщиками по объекту, играют важную превентивную роль против злоупотреблений в банкротстве. Участники банкротного процесса, понимая тот факт, что объект обременен множеством решений о праве собственности, не рискнут выставлять его на торги, или идти иным путем, намеренно причиняя вред интересам дольщиков (заявлять необоснованные требования об оплатах, переводе дольщиков на худшие объекты, шантажируя потерей всех прав и т.п.) – поскольку дольщики права, признанные судом, уже точно не потеряют.

До какого момента можно подать иск в районный суд о признании права собственности на долю при банкротстве застройщика

Иск в суд можно подать до введения наблюдения – первой процедуры банкротства в отношении застройщика.

Указанная позиция сформирована на основе пункта 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 04.12.2013

На практике, определение о том, что банкротится именно застройщик (определение о применении к банкротству правил банкротства застройщиков – параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве) суды выносят несколько позже введения наблюдения, и складывается юридическая коллизия – банкротство началось но это не банкротство застройщика. После введения правил банкротства застройщиков можно говорить, что введена была процедура банкротства застройщиков.

Этим можно воспользоваться, и подать иск о праве собственности в районные суд между введением наблюдения и применением правил банкротства застройщиков.

Обзор практики Верховного суда от 04.12.2013 года

Прекращается ли признанием собственности действие договора с застройщиком, не заставят ли собственников достраивать за свой счет

Признание права собственности не означает передачу участнику строительства готового и построенного жилья. Признавая право, суд фиксирует наличие прав у дольщика, но не расторгает договор долевого участия с застройщиком. Договор продолжает действовать до его полного исполнения, застройщик обязан полностью достроить дом в те же сроки, как указано в договоре, и передать готовое жилье дольщику.

Дольщик также не теряет права требовать неустойку, убытки, устранения недостатков в квартире¸ которую он получит, и использовать все свои права по договору в полном объеме.

Участник строительства также не теряет право на участие в банкротстве застройщика, в том числе, по своему желанию, вправе включить требования в реестр жилых помещений и реестр кредиторов.

Сам по себе факт признания судами общей юрисдикции за кредитором права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не влечет безусловную передачу такому кредитору соответствующего жилого помещения, а, следовательно, не препятствует обращению кредитора за удовлетворением своего требования в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Указанная позиция подтверждена Определением Верховного Суда РФ от 19.09.2014 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013

Определение Верховного Суда РФ от 19.09.2014 N 305-ЭС14-1186

Будем ли платить за коммуналку, если признаем собственность

До момента достройки дома, и передачи участнику строительства готового жилого помещения обязанности по оплате жилья не возникает (статья 151 Жилищного кодекса РФ).

Доля в несданном в эксплуатацию доме не является жилым помещением в смысле придаваемому жилищным законодательством, и признание права собственности на долю в незавершенном строительстве не означает, что дольщику передано построенное и готовое к эксплуатацию жилое помещение.

Можно ли обменять или продать квартиру с признанным правом собственности

Квартиру с признанным в судебном порядке правом собственности также можно поменять на другую квартиру и продать ее.

Делается это путем подписания уступки по договору на новое лицо.

Дополнительно нужно заменить сторону продавца на покупателя в судебном споре по признанию собственности (это возможно на любой стадии гражданского процесса, в т.ч. после вынесения судебного акта).

Также , если банкротство началось и требования включены в реестр, нужно не забыть заменить продавца в реестре требований к должнику на покупателя квартиры.

Часто возникает вопрос об обмене квартир с застройщиком (например, обмен квартиры на квартиру в достроенном доме или в доме более высокой степени готовности).

В этом случае необходимо отметить, что процедура обмена с участием квартир застройщика будет возможна только с согласия всех ключевых игроков проекта (застройщика, если есть залог, а если будет инициировано банкротство - также арбитражного управляющего).

Без согласия указанных лиц сделки могут быть оспорены в ходе банкротства, поскольку отдавая достроенную квартиру в обмен на недостроенную, должник совершает в преддверие банкротства невыгодную сделку (стоимость построенного жилья выше стоимости недостроя).

Если же есть намерение обменяться квартирами не с застройщиком, а с другими компаниями (например, с компаниями - посредниками, находящимися под контролем застройщика и банка, на которые выводили жилье для получения кредитов), то здесь нужно внимательно проанализировать возможную судьбу этих компаний, понять риск оспаривания в дальнейшем сделок.

В любом случае, обмен лучше всего совершать единой сделкой (например, путем заключения допсоглашения об изменении местоположения жилого помещения и цены) – если такая сделка в банкротстве будет оспорена, останется хотя бы прежнее жилье.

Если же Вам предлагают поэтапную схему "выкупить вашу квартиру, а затем продать другую по заниженной цене", то наша рекомендация – не идти по этому пути (за исключением случая массового обмена, одобренного всеми сторонами проекта, как упомянуто выше). В этой ситуации есть риск остаться и без жилья в связи с оспариванием сделки, и без денег за реализованную квартиру в связи с банкротством застройщика.


Количество просмотров: 5125 | Версия для печати | Отправить на e-mail

  Коментарии (6)
RSS комментарии
1. Что делать во время банкротства, тем у к
Написал(а) кирилл, в 22:02 11.03.2018
Добрый вечер! Что делать во время банкротства, тем у кого на руках признания права собственности на незавершенку уже есть? Я так понимаю, что в реестр требований на квартиру или деньги нас не включат. Получается, что мы не будем учавствовать в процедуре банкротства, а просто смотреть со стороны и ждать когда достроят дом? 
Какие наши действия?  
спасибо!
2. Ответ: что делать во время банкротства
Написал(а) Некрасов Олег Сергеевич, в 11:37 20.03.2018
Добрый день, Кирилл. 
В случае, если получено решение о признании права собственности, Вы также как и остальные дольщики, можете требовать включения в реестр требований о передаче жилых помещений.  
Это повсеместная практика в арбитражных судах, она сложилась уже давно - в 2012-2013 годах. 
В частности, такой подход подтверждается рядом судебных определений Высшего Арбитражного Суда России: 
Определение ВАС РФ от 25.06.2012 N ВАС-7586/12 по делу N А55-10763/2010 
Определение ВАС РФ от 28.01.2013 N ВАС-6756/12 по делу N А45-20841/2010 
Определение ВАС РФ от 08.11.2012 N ВАС-14501/10 по делу N А45-9663/2009 
Подробнее смотрите нашу статью :http://nekrasoff.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=12287&Itemid=60
3. достройка дома после банкротства.
Написал(а) Людмила, в 16:03 23.03.2018
Добрый день. Являемся участниками долевого строительства. Все свои обязательства перед застройщиком выполнили. Во время банкротства оформили в судебном порядке собственность на не дострой (квартиру). Так же были внесены в реестр обманутых дольщиков. В рамках конкурса на достройку нашего дома выигравшая компания получила земельный участок в качестве компенсации для удовлетворения прав дольщиков. На данный момент новый застройщик приглашает на индивидуальные встречи, где требует доплат именно с собственников на не дострой (таких собственников пол дома, остальные являются инвесторами). Утверждают, что они обязаны удовлетворить права только кредиторов. 
Скажите пожалуйста. Как защитить свои права и на какие документы ссылаться, какова судебная практика.  
Заранее спасибо.
4. Как признать права собственности
Написал(а) Михаил, в 18:31 23.03.2018
Подскажите пожалуйста, как признать права собственности на долю в незавершённом объекте при банкротстве застройщика если уже введена процедура наблюдения? 
\\\"Этим можно воспользоваться, и подать иск о праве собственности в районные суд между введением наблюдения и применением правил банкротства застройщиков\\\" Подскажите что значит \\\"правил банкротства застройщика\\\"?
5. Ответ: достройка дома после банкротства
Написал(а) Некрасов Олег Сергеевич, в 00:46 28.03.2018
Добрый день, Людмила. 
Для целей удовлетворения требований, участники строительства, оформившие право собственности и не оформившие право собственности, имеют равный статус. 
Такая ситуация может возникнуть, если при переходе прав к новому застройщику дольщик, отсудивший собственность, не включился в реестр и обязанность перед ним не перешла к новому застройщику. В этом случае нужно включиться в реестр требований и передаче жилых помещений. 
В остальных случаях такое требование с собственников является произвольным трактованием закона. 
Более того, при передаче компенсационного участка застройщику, наверняка был произведен экономический расчет размера преференций, в рамках которого учтена передача квартир всем, включая собственников. Поэтому требование доплат нарушает это экономическое правило - если участок выделялся с условием достройки всем без доплат, а застройщик требует доплат, то намекните властям о возможности изъять у него соответствующую его аппетитам часть компенсационного участка.
6. Ответ: Как признать права собственности
Написал(а) Некрасов Олег Сергеевич, в 00:50 28.03.2018
Добрый день, Михаил. 
Если введена процедура наблюдения, инициировать в суде общей юрисдикции судебный процесс о признании права собственности можно только до момента, пока арбитражный суд не вынесет определение о рассмотрении дела о банкротстве по правилам параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве (т.е. о применении правил банкротства застройщика). Если такое определение было вынесено до введения наблюдения или одновременно с ним, то подавать иск о признании собственности в районный суд уже нельзя. 
В настоящее время (2017 год) исключением являются нежилые объекты в Московском регионе, когда районные суды продолжают признавать права на нежилые объекты (машиноместа, апартаменты, офисы) независимо от наличия в арбитраже дела о банкротстве застройщика. Но это, скорее исключение.

Добавить коментарий
Имя:
E-mail
Тема:
BBCode:Web AddressEmail AddressBold TextItalic TextUnderlined TextQuoteCodeOpen ListList ItemClose List
Комментарий:



Код:* Code

< Пред.   След. >

Перейти к получению совета юриста
Быстро и бесплатно через запрос с сайта
Перейти к платным услугам
Информация о ценах на платную юридическую помощь

* Персональные данные (сведения о фактах, событиях и обстоятельствах жизни, позволяющие идентифицировать личность) публикуются только с письменного разрешения доверителей. Указанные сведения могут быть изъяты из текста или заменены на сведения, не позволяющие идентифицировать личность.
** Для детей старше 16 лет. Классификация информационной продукции осуществлена самостоятельно. На сайте возможно наличие информации, распространение которой среди детей определенных возрастных категорий ограничено (элементы баз данных решений судов и дел могут содержать описания жестокости, физического и (или) психического насилия, преступления или иного антиобщественного действия, а также информацию, вызывающую у детей страх, ужас или панику, в том числе в виде описания ненасильственной смерти, заболевания, самоубийства, несчастного случая, аварии или катастрофы и (или) их последствий). См. подробнее.


© Некрасов Олег Сергеевич. 2002-2018. Правовой центр Олега Некрасова - www.Nekrasov.pro (алиасы www.nekrasoff.ru, www.Некрасов.РФ, www.nekrasov.center). Cвидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС77-44013, выдано Роскомнадзором 22.02.2011 года. Исключительное право на произведение охраняется законом. Ссылки и цитирования без указания автора и наименования издания запрещены. Для получения прав направьте запрос по адресу vopros@nm.ru или позвоните по телефону +74955054656.

Ramblers Top100